一、起草背景
近年来，随着乡村振兴战略的深入推进，我县农村人居环境持续改善，农民建房需求不断增长。但在农村宅基地及村民建房管理过程中，仍存在一些突出问题，如部分村民建房未严格遵循规划要求，存在乱占耕地、未批先建、超面积建设等现象；宅基地分配使用不够规范，“一户多宅”“面积超标”等问题时有发生；农房建设质量安全监管存在薄弱环节，部分农房设计不合理、施工不规范，存在安全隐患；部门协作机制不够健全，审批流程不够优化，监管责任落实不到位等。这些问题不仅影响了农村土地资源的节约集约利用，也制约了农村人居环境的持续改善，甚至损害了农民的合法权益。
为有效解决上述问题，切实规范农村宅基地及村民建房管理工作，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规及国家、省、州相关政策要求，结合我县实际，制定本《指导意见》，为全县农村宅基地及村民建房管理工作提供明确的政策遵循和操作规范。
二、相关法律政策依据
1.国家法律法规：主要包括《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国森林法》《中华人民共和国村民委员会组织法》《中华人民共和国水法》《中华人民共和国公路法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国电力法》等。
2.相关规范性文件：《自然资源部关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知》（自然资办发〔2019〕35号）、《住房城乡建设部等5部门关于加强农村房屋建设管理的指导意见》（建村规〔2024〕4号）、《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）《湖北省农业农村厅 湖北省自然资源厅 湖北省住房和城乡建设厅关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》（鄂农发〔2020〕25号）、《自然资源部、农业农村部关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128号）、湖北省农业农村厅《农村宅基地管理政策问答》等相关规范性文件。
三、起草过程
（一）调研摸底阶段。深入各乡镇、村（社区）开展实地调研，全面了解我县农村宅基地及村民建房管理现状，梳理存在的问题和薄弱环节，广泛听取乡镇干部、村干部、村民代表及相关行业专家的意见和建议，为《指导意见》的起草奠定坚实的实践基础。
（二）草案起草阶段。在充分调研的基础上，结合国家、省、州相关政策要求，牵头部门组织专人起草了《指导意见（草案）》，明确了总体要求、职责分工、申请条件、审批程序、建房管理、监督管理、保障措施等核心内容，确保《指导意见》具有针对性、可操作性和指导性。
（三）征求意见阶段。将《指导意见（草案）》印发至各乡镇及县相关部门征求意见，同时通过政府网站向社会公开征求意见30日，收到反馈意见一份。对收集到的意见和建议进行认真梳理、汇总和分析，充分吸纳合理意见，对《指导意见（草案）》进行修改完善，形成《指导意见（征求意见稿）》。
（四）审议完善阶段。组织相关部门召开专题研讨会，对《指导意见（征求意见稿）》进行再次论证和修改完善，确保《指导意见》符合法律法规规定和我县实际情况，最终形成本《指导意见（试行）》。
四、主要内容说明
《指导意见》共分为八部分，具体内容如下：
（一）总体要求。明确了农村宅基地及建房管理必须坚持的“县级主导、乡镇主责、村级主体”原则，以及符合国土空间规划管控、国土空间用途管制、安全第一等核心要求，为管理工作划定总体方向。
（二）职责分工。清晰界定了县农村经济服务中心、县农业农村局、县自然资源和规划局、县住建局等县级部门，乡镇人民政府以及村（居）民委员会在农村宅基地及村民建房管理中的具体职责，形成上下联动、部门协作、齐抓共管的工作格局。
（三）申请条件。明确了农村村民申请宅基地及建房的正向条件和不予批准的情形，同时对跨村安置、地质灾害隐患地段建房等特殊情况作出具体规定，确保宅基地申请审批工作规范有序。
（四）审批程序。细化了村民申请、村（居）民委员会审查、乡镇人民政府审批的具体流程，明确了不同用地类型（存量建设用地、农用地转用、占用林地）的审批要求，优化审批环节，提高审批效率。
（五）建房管理。强调乡镇要严格落实“四到场”制度（审查踏勘到场、基础放线到场、基础验线到场、竣工验收到场），明确了建筑规划管控要求，鼓励村民选用标准图集、聘请乡村建设工匠施工，以及购买建房相关保险等，全面保障农房建设质量安全。
（六）监督管理。提出了加强政策宣传引导、建立健全巡查监管机制、规范审批管理台账、强化行业监督等具体措施，明确了对违规违纪行为的处理要求，确保各项管理规定落到实处。
（七）保障措施。明确了乡镇联审联办工作机制，提出了技术服务外包及资金保障等要求，为农村宅基地及村民建房管理工作提供有力支撑。
（八）附则。明确宅基地的定义。
五、需要说明的其他事项
本《指导意见》为试行文件，在实施过程中，将根据国家、省、州相关政策调整及我县实际情况变化，及时进行修订和完善。各乡镇及相关部门要认真抓好贯彻落实，确保《指导意见》各项规定落地见效，切实规范农村宅基地及村民建房管理工作，推动我县农村人居环境持续改善和乡村振兴战略深入实施。
