为促进建始县经济社会发展和公共利益需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准〉的通知》（自然资规〔2020〕5号）和《省自然资源厅关于印发〈湖北省土地征收成片开发实施细则〉的通知》（鄂自然资发〔2021〕3号）有关规定，建始县人民政府组织编制了2022年建始县业州片区土地征收成片开发方案（编号：2022CPKF4228220001），该方案于2022年12月26日获得批复。根据《省自然资源厅关于印发〈湖北省土地征收成片开发实施细则〉的通知》（鄂自然资发〔2024〕23号）和省自然资源厅耕地保护监督处下发的工作提示，建始县业州片区未达到实施计划，无法按照进度完成，现对方案进行调整，形成《建始县业州片区土地征收成片开发调整方案》。现将该调整方案主要内容进行公示，公开征询社会公众意见，方案内容如下:
一、成片开发基本情况
本方案成片开发范围位于建始县业州镇，涉及杜家坝社区居委会、广润社区居委会、红土坪社区居委会、石鼓门社区居委会和指阳社区居委会，总面积22.9213公顷，包含1处集中连片区域和3个零星地块。集中连片区块面积18.1087公顷，四至范围为东至红土公社生态农庄，南至建始县文化和旅游局，西至农村公路，北至红土北路，土地用途为居住用地、交通运输用地、公共管理和公共服务用地、商业服务业用地；零星地块一面积为0.7059公顷，位于红土坪社区居委会，土地用途为居住用地；零星地块二面积为1.1693公顷，位于杜家坝社区居委会，土地用途为工业用地。零星地块三面积为2.9374公顷，位于指阳社区居委会，土地用途为居住用地。
二、成片开发的必要性、效益分析
（一）实施土地征收的必要性
1.促进国土空间规划实施方面
根据《建始县国土空间总体规划（2021-2035年）（送审稿）》，业州镇中心城区空间结构规划为“一轴、三心、四片区”的空间结构。一轴为串联业州老城片区、新城片区、火车站片区、大样榜片区的城市纵向发展轴。三心为综合服务中心，位于老城片区，以商业服务、政务服务等公共服务为主要功能；文教中心，位于新城片区,以教育、医疗、文体、产业、居住等主要功能，带动新城发展；交通枢纽中心，即以火车站为核心，依托金建大道、玉峰路，形成交通枢纽。四片区为老城片区，新城片区，火车站片区，大样榜片区。其中，老城片区为茨泉、广润、船儿岛等社区所在区域，是建始的行政、商业、文化与旅游接待中心，承担为全县服务的金融商贸、商务办公、行政办公、旅游服务等功能，是人口最集中的区域之一。
该片区土地开发位于老城区规划商贸中心和建始大道城市发展廊道的节点上，本方案综合考虑片区内居住和配套设施，开发和保护，经济与文化，生产、生活和生态等多种需求，通过居住小区建设、产业集聚发展等措施，不断优化中心城区居住生活品质与公共服务水平，项目的建设对促进中心城区用地合理布局、提升建始县城的吸引力、承载力、带动力等方面有重要意义。片区各地块土地用途符合业州镇中心城区空间结构规划和用地布局规划。
2.提高土地利用效率方面
本片区拟征收土地11.7922公顷，套合最新变更调查数据库，现状主要为耕地、林地、住宅用地。随着产业结构的调整和城市建设的发展，现状耕地、林地、草地大都成为闲置农用地。现状住宅用地分布分散，土地利用率低。该片区土地征收成片开发拟征收土地用途主要为工业用地、居住用地、商业服务业用地。将工业用地、商业服务业用地等纳入业州片区土地征收成片开发，有利于片区内土地严格规划管控，促进建设用地科学高效利用，提升土地集约化水平。居住用地集中布局，可实现教育、医疗、商业等公共服务设施的高效共享，能较大程度地减少土地碎片化；工业用地与其他产业用地进行组团式布局，有效发挥产业集聚效应，提高土地经济价值。片区内土地征收采用“详细规划，约束用地指标”等方式实施监管，统筹片区内闲置、低效建设用地再利用。坚持建设用地计划指标跟着项目走，以符合产业政策、用地政策和真实有效的项目落地作为片区土地开发的依据。
3.促进产业发展、带动就业
根据《建始县国土空间总体规划（2021-2035年）（送审稿）》，规划县域形成“一带三组团”开发格局。“一带”为城乡一体化发展示范带。规划以沪渝高速以及宜万铁路为空间引导建始县城-高坪中部经济发展带。“三组团”包括环县城城镇组团、花坪—官店城镇组团、茅田—龙坪城镇组团。其中，环县城城镇组团包含业州镇、长梁镇、红岩寺镇、三里乡和高坪镇，主要发展绿色新型制造业、绿色建材制造业、清洁能源、特色农业和养殖业。
业州镇矿产资源丰富，目前已开发建设的矿产有大面坡建筑石料用灰岩矿。片区内工业用地位于开发建设的矿产区。该片区内工业用地项目的开发建设是利用矿区的区位、品质和储量优势，打造以建设产业发展园区为核心的绿色矿山建设模式，对现状矿产资源实施“优矿优用、循环利用、综合利用”策略，推进绿色循环低碳高质量发展。工业项目的建设与中心城区发展“绿色新型制造业、绿色建材制造业、清洁能源”的目标相契合，能够发挥中心城区产业集群效益，努力提升建始县第二产业的发展质量，真正实现资源优化配置和区域经济效益的最大化目标。另外，片区内其他项目的建设能够为当地创造就业机会，预计提供工作岗位370个。
4.保障被征收土地农民合法权益
成片开发区域内拟征收土地面积11.7922公顷，涉及建始县业州镇杜家坝社区居委会、红土坪社区居委会、指阳社区居委会、石鼓门社区居委会。将该区域纳入土地征收成片开发，可保障被征收土地农民合法权益，按照《湖北省人民政府关于重新公布全省征地区片综合地价标准的通知》（鄂政发〔2023〕16号）的综合地价政府组织统一征收，有利于同区位土地的被征收人实现同地同价补偿安置，避免由于宗地零散式开发带来的实施周期不同而导致安置价格不一，引起社会稳定问题。同时，明确实际征地面积，有利于在片区内张贴征地公告和向片区内居民宣传征地补偿安置、房屋拆迁补偿、青苗补偿方案，严格执行征地补偿法定标准，在征地拆迁过程中切实保障农民合法权益。
（二）效益分析
1.经济效益
成片开发区域内拟征收土地面积11.7922公顷，土地用途为居住用地、工业用地、商业服务业用地。其中，居住用地10.5084公顷，工业用地1.1293公顷，商业服务业用地0.1145公顷。片区开发征地总费用约2768.10万元，产生的土地出让收入约为13512.53万元。片区内居住项目、工业项目及商业项目建成后，将大大提高社会经济总量，提高政府财政收入，促进建始县地区的经济发展，并有效提高城镇、农村常住居民人均可支配收入。
2.社会效益
片区内土地征收成片开发项目的实施，将进一步增强现有的交通网络覆盖力度、提高公共服务设施配比、完善绿化景观系统，改善人居环境，为建始县生产生活带来更多的便捷性和通达度。
本片区内居住用地的开发建设将有效缓解人口对土地的压力，显著提升土地承载能力，提升城市的总体形象。片区内工业用地的开发建设有助于促进建始县一二三产业深度融合发展，不断增强建始县经济实力，增加区域就业岗位，拓宽居民的增收渠道。本片区商业服务业用地的开发建设对改善居住条件、提升居民的生活品质有积极作用，建成后将满足人民群众日益增长的高品质生活需求，提升居民的幸福感和认同感。本片区交通运输用地的建设将进一步完善建始县基础设施建设，提高业州片区的宜居水平。
3.生态效益
本片区在充分考虑区位优势和自然资源优势的基础上，深入贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，兼顾耕地保护和生态保护，在选区过程中避让优质耕地、永久基本农田和生态保护红线，切实保护生态环境。套合建始县水源保护地数据，本片区开发建设离水源保护地较远不会对其产生不利影响。
目前本片区集中连片地块位于现状污水管网上，其产生的污水、废水将排入城镇污水处理厂深度处理后达标排放，不会对片区的生态环境造成破坏。交通运输用地项目建成后，沿线两侧将布局生态绿化带，有利于提高中心城区的绿地面积和绿地覆盖率，完善中心城区的绿地系统布局。居住用地在建设过程中，将遵循生态宜居理念，通过合理配置绿化、打造多样化公共绿地等措施，确保区域绿地率不低于30%。
三、规划符合情况
（一）与国民经济和社会发展规划符合性分析
本方案强调对城镇基础设施的建设，注重产业发展，改善人居环境，促进城乡统筹，符合《建始县国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》的发展定位、要求。已将当年实施计划纳入2022年国民经济和社会发展年度计划，并承诺将后续实施计划纳入当年度国民经济和社会发展年度计划。
（二）成片开发范围国土空间规划符合性分析
根据《建始县国土空间总体规划（2021-2035年）（送审稿）》，该成片开发范围全部位于规划确定的中心城区范围内。
本方案未突破建始县建设用地总规模、耕地保有量等指标，符合建始县资源环境承载力和国土开发适宜性评价、国土空间开发保护现状评估、现行空间类规划实施情况评估要求，不与新的国土空间规划管控要求冲突。在建始县国土空间规划批准前，我县承诺将本方案建设用地布局及规模纳入正在编制的规划期至2035年的国土空间规划及“一张图”，并做好过渡期台账管理。
本方案成片开发面积22.9213公顷，经与最新批复的城镇开发边界成果套合分析，本方案范围全部位于城镇开发边界内。方案未突破现行土地利用总体规划、城乡规划确定的禁止性内容和生态环境保护、自然与历史文化遗产保护、防灾减灾等强制性内容，不与生态保护红线和永久基本农田等管控要求冲突。
（三）选址适宜性分析
经核查，本方案成片开发选址范围无现状地质灾害点，地质灾害易发性评价中属于中、低易发区，该区域管控措施以监测预警为主，工程治理为辅，建始县承诺按要求开展建设用地地质灾害危险性评估工作，为项目建设提供科学有效的依据，确保不因选址不慎引发工程建设地质灾害事故，通过实施有效的防护措施，消除或减轻不利因素，排除隐患，避免遭受地质灾害危害。
经核查，本方案成片开发外扩300米范围内与1个采矿权重叠，采矿权为建始县业州大面坡建筑石料用灰岩矿（许可证号为C4228222016017130141040），矿业权人为建始县长盛砂石料有限责任公司。本项目压覆矿产地块为零星地块二，土地用途为工业用地，用地单位为建始县长盛砂石料有限责任公司，用地单位与压覆矿业权人主体一致，根据《省自然资源厅关于做好采矿用地保障的通知》（鄂自然资发〔2023〕11号）第一项第（三）条“矿山企业在其自身矿区范围内的建设项目压覆矿产资源不需审批。”，本项目不作压覆矿产资源处理。
四、拟建设项目、开发时序和实施计划
本片区拟安排建设项目6个，其中居住用地项目4个、工业用地项目1个、商业服务业用地项目1个。计划实施周期为2023年-2024年，2年内实施完毕。
2023年拟投入实施项目5个，其中居住用地项目4个、商业服务业用地项目1个，完成征收10.6229公顷，土地供应面积10.6229公顷。
2024年拟投入实施项目1个，为工业用途项目，完成土地征收面积1.1693公顷，土地供应面积1.1693公顷。
五、基础设施、公共服务设施及其他公益用地比例
根据用途分区和建设项目安排，本方案成片开发范围内，公共管理与公共服务用地、交通运输用地属于公益性用地。成片开发范围内公益性用地面积11.1291公顷，均为现有公益性用地，公益性用地占总用地面积比例为48.55%，符合《湖北省土地征收成片开发实施细则（试行）》公益性用地占比一般不低于40%的规定。
六、其他要说明的情况
成片开发范围内拟征收土地的，土地补偿费和安置补助费执行《省人民政府关于重新公布全省征地区片综合地价标准的通知 》（鄂政发〔2023〕16号）文件标准。地上附着物和青苗补偿标准拟按照《关于公布实施建始县地上附着物和青苗补偿标准的通知》（建政发〔2024〕1号）文件标准执行。拟征收土地上涉及的被征收农民养老保险保障补偿将根据《省人民政府关于被征地农民参加基本养老保险的指导意见》（鄂政发〔2014〕53号）和《湖北省被征地农民养老保险补偿实施细则》（鄂人社发〔2015〕2号）文件有关标准执行。
七、意见反馈
自本公示发布之日起5个工作日内，社会公众有不同意见的，可以向建始县自然资源和规划局（地址：建始县北环路；邮编：445300、联系人：汪起宏；联系电话：18771214543）书面反馈意见。
附图：土地征收成片开发位置示意图
备注：成片开发范围最终以批复为准
建始县自然资源和规划局
2025年4月29日
